房地产投资第二准则 : 用他人的钱为我们工作

  • 1 month ago
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《房地产投资六准则》中的第一准则告诉了我们如何经过理财和投资来让钱为我们工作。但是如果我们不是含着金钥匙出生, 单凭我们的工资收入, 扣除生活开支后, 剩下能让我们做投资的钱已不多。想努力储蓄做投资, 但储蓄的速度又追不上通货膨胀, 如此何时才能开始投资而达到财务自由?

《房地产投资六准则》中的第二准则, 便是教导我们如何借用别人的钱为我们工作。自己的钱是有限的, 而能向别人借的钱却是无限的。这里所说的别人, 可以是你的亲戚朋友, 但在房地产投资里, 最愿意借钱给我们的, 不是我们身边最亲的人, 而是银行, 只要你懂得如何让银行放心的把钱借给你。

如何让银行成为我们永久的大金主

那如何才能让银行放心的把钱借给你? 其实只有两个重点:

第一个重点: 就是告诉银行你有能力还它钱

第二个重点: 就是告诉银行你会准时还它钱

银行要如何知道你是否有能力还它钱? 银行是用偿债比率来评估你的债务偿还能力。

偿债比率的计算方法非常简单。你只须要将你每个月的财务负担(包括你要申请的房屋贷款),除以每个月净收入 (包括你当前的劳动收入和被动收入),接着再把得到的数值乘以100,就可以找出你的偿债比率百分比了。也就是你每月要偿还的还款额占了你的总收入多少百分比。

每一家银行都有为偿债比率设下一个顶限,因此,如果你的偿债比率没有超过这个水平,就证明你有能力还银行钱, 那么银行就会借钱给你。

那银行如何知道你会准时还它钱? 你只需每月准时偿还你所欠的债务, 因为银行会经过中央系统审查你的最新12个月内的所有债务还款记录, 以此来判断你的信用等级。

掌握好这两个重点,银行的大门就会随时为你而开。为了确保我们的偿债比率永远都在最低水平, 我们都得计算好该房产的预期租金收入是否足以抵消房贷供期等费用, 这样才能做到以贷款买入资产而非负债。

只要能以贷款买入资产, 该资产就会为你带来被动收入, 而被动收入可以用来抵消房贷供期, 让你的偿债比率永远都保持在最低水平。相反的, 如果是以贷款买入负债, 该负债就会侵蚀你的劳动收入, 让你的偿债比率越买就越高, 越买就越吃力。

因此要银行持续成为你的大金主, 就要时时刻刻地关注你的偿债比率和每月准时偿还你的债务。

减低贷款成本

对于许多房地产投资者来说, 贷款买房地产的最大成本就是利息, 供的时间越长, 还银行的利息就越多, 因此很多投资者总是纠结着该不该提早还清房贷以节省利息。甚至有投资者会特地每个月多供房贷,用更快的速度减少房屋贷款本金以减少贷款利息。

但在《房地产投资六准则》中, 贷款买房地产的最大成本不是利息, 而是每月房贷供期。为什么? 

如果你的房产是拿来出租的, 你所收到的租金就是收入, 而扣掉支出后所剩的就是你的盈余。那什么费用才是你每个月最大的支出? 就是你的房贷供期!你的房贷供期越高, 你的每月支出就越高, 而你的租金收入就会被房贷供期侵蚀, 以至所剩无几。如果你的房贷供期高于你的租金收入, 那你的房产就不再是资产, 而是负债, 因为那个房产并没有为你带来被动收入, 而是从你的腰包夺走了你的金钱。

因此, 要减低你的每月开支以达到租金收入盈余,每月的房贷供期就得越低越好, 这样才有更大的空间创造盈利。而要降低每月房贷供期, 除了降低贷款的数额, 最好的方法就是尽量拉长贷款期限。只要租金收入能抵消房贷供期, 让收入保持盈余, 以至于因此而增加的利息成本, 则无需太过于在意, 因为贷款利息是租客在帮你还的, 而盈余是你收的。而且通货膨胀也会帮你偿还贷款利息,只需用简单的喝咖啡原理, 你便会明白当中的道理。假设三十年前我向你借了1零吉买杯咖啡喝, 三十年后的今天我连本带利还你2零吉, 看似你赚了一倍, 然而今天的2零吉却不够买杯咖啡喝。

虽然你可以选择先多还每月房贷供期, 以便提早还清房贷, 这样往后便可获得更高的租金收入盈余。但你却也因此付出了更高的成本, 那便是机会成本。

降低机会成本

什么是机会成本? 从投资的角度来看, 就是说如果你手上有一笔钱, 而你有几个投资项目可让你做选择, 如你选择了其中一项, 那其它没被选中的项目所能创造的最高收入, 就是你所付出的机会成本, 因为你错失了得到那个收入的机会。说简单点, 就是你投资了这个, 就会错失了另外一个收入。

比如说, 如有三个有地房屋让你选择投资

  1. 房子A (30年后赚100千)
  2. 房子B (30年后赚两百千)
  3. 房子C (30年后赚300千)

如果你投资于房子A, 你所付出的机会成本便是300千。(因为你错失了300千的收入)

如果你投资于房子B, 你所付出的机会成本也是300千。(因为你也错失了300千的收入)

如果你投资于房子C, 你所付出的机会成本便是两百千。(因为你错失了两百千的收入)

从以上案列来看, 最明智的投资选择是房子C, 因为你所赚的收入比错失的收入更高。也就是付出的机会成本更低。

理解了什么是机会成本,就容易明白如果没善用别人的钱,你会错失什么收入机会,也就是会付出多少机会成本。

假设你有50千现金, 而你有两个选择:

选择1: 存入定期存款, 每年赚取4%的复利

选择2: 做为10%启动资金向银行贷款90%, 并投资于一间价值500千的房子

10年后, 定期存款获利25千, 和假设500千的房产增值30%

  1. 选择1的, 赚取25千, 付出机会成本150千
  2. 选择2的, 赚取150千, 付出机会成本25千

从以上列子来看, 如果把资金50千做为启动资金用于再投资, 当十年后房产增值30%, 你就能赚取150千, 而付出的机会成本是25千。这是什么概念? 就是说当初的选择让你赚了150千而不是25千。只因当初的那个选择, 盈利就被放大了6倍。

为什么同样是50千, 一个选择不借钱而把钱存入银行, 另一个选择借银行的钱再投资, 十年后两者的盈利差距会这么大?

这是因为选择把自有资金50千存进银行定期户口的, 十年后所得的利息是以本金50千来计算。也就是你浪费了十年的时间来赚取50千的利息收入, 并放弃了赚取额外450千的资本增值, 因而付出昂贵的机会成本。

而选择向银行借钱投资于房地产的, 就类似于先向银行借了450千连同自己的资金50千, 都一并存入了房地产这个不固定利息的户口, 十年后所得的利息(也就是房地产增值)却是以本金500千来计算。因此你赚的不只是自有资金50千的增值, 也包括了借来的450千的增值, 有效地利用杠杆来降低了机会成本。而且最高明的是, 借来的450千贷款利息开支, 都被转移给你的租客, 让你的租客帮你还了。

向银行借钱投资于房地产, 用别人的钱来赚取资本增值。并且还用别人的钱来偿还贷款的利息支出。这就是《房地产投资六准则》中的第二准则, 用他人的钱为我们工作。

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