房地产投资第一准则: 学习财务教育, 让钱为我们工作

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《房地产投资六准则》是把《富爸爸》 理財系列书中所提到的房地产投资智慧, 精简成六个准则, 以方便让我们做为依据来进行房地产投资。这六个准则包含了在房地产投资中应有的思维、知识、方式和运作技巧。房地产投资者只需依据这六个准则, 便可安全地在房地产进行投资而最终达到财务自由。

这六个准则分别是:

第一准则: 学习财务教育, 让钱为我们工作

第二准则: 用他人的钱为我们工作

第三准则: 正向的现金流

第四准则: 永远要先考虑房产所处的位置,最后才考虑房产本身的状况。

第五准则: 从问题中寻找盈利

第六准则: 像做生意一样进行房地产投资

首先, 为什么要投资房地产? 以下便是投资房地产的三大优势:

第一优势: 抗通货膨胀

当我们想通过投资以赚取被动收入时,首先我们应该想的是先如何保值 ,以避免我们辛辛苦苦所赚来的金钱因通货膨胀而貶值。当通货腾胀时,由于建筑材料的腾升而导致新建房屋的成本增加,进而也连带的提高了现有的房屋价格。这样对房地产投资者来说,手上赖以赚钱的投资工具(房地产)无形中也达到了保值抗通胀的作用。

第二优势: 稳定的收入

与其它的投资工具相比,房地产的租金收入相对的较稳定和可预测。这对那些想依赖被动收入而能过上退休生活的人尤其重要,因为他们需要稳定的被动收入来抵消他们的日常开支。对要扩充房地产组合的投资家,稳定的租金收入也可提高他们向银行融资贷款的能力,做到以房养贷、以贷买房的良性循环。

第三优势: 财务杠杆

由于房地产的价格波动较稳定,因此银行一般都愿意提供大笔贷款让投资家在房地产项目上做投资。因为有了银行在资金上的协助, 我们才得以应用财务杠杆投资于房地产以达到财务自由。

第一准则: 学习财务教育, 让钱为我们工作

财务教育是任何投资的基础,它教导我们如何去应用和掌握”金钱”这个东西。并学习做金钱的主人, 让金钱为我们工作。

做任何投资前,我们应先学习财务教育这门知识, 没有对财务教育的认知, 任何投资都是高风险的。这就好比驾车, 如果你没学会汽车操作的基础知识和熟悉路上交通规则, 那驾车对你来说就是高风险的。相反的, 如果你已掌握了汽车操作流程和熟悉路上交通规则, 那驾车对你来说就是低风险的。

为了金钱, 大多数人都会选择一份稳定的工资收入。有了收入, 他们才能购买日常生活中的物品,并用收入来偿还税收、保险、车贷和房贷。于是就形成一种模式:起床、上班、付账,再起床、再上班、再付账…… 如此日复一日的不停循环,即使给他们更多的钱,他们还是会以更高的开支重复这种循环。这就像困在笼子里的老鼠,每日飞快地蹬着笼子向前跑,日复一日, 却始终被困在笼子里, 永远跑不出来。

只有通过财务教育, 学会理财和投资之道, 我们才能跳出“老鼠赛跑”这个陷阱, 转而成为金钱的主人, 让金钱顶替我们在笼子里赛跑。

财务教育第一门课, 就是学会理财。

理财, 就是学习如何去分配和管理我们从劳动或被动收入所赚到的金钱。要知道如何妥善分配我们的金钱, 就得先学习如何去分辨什么是资产, 什么是负债。简单说,资产就是能把钱放进你口袋的东西;而负债却是把钱从你口袋取走的东西。任何东西都可以是资产, 也可以是负债, 取决于你如何去用那个东西。比如说: 

当你买车自用时, 你必须花钱为车买保险、维修、添油。钱是从你口袋里拿出来的。这时候车就是你的负债。

当你买车出租时, 收到的租金, 扣除开支后,还有盈余。钱是放进你口袋的。这时候车就是你的资产。

房子

当你买房自住时, 你必须花钱为房子购买火险、维修、偿还房贷和资产税。钱是从你口袋里拿出来的。这时候房子就是你的负债。

当你买房出租时, 收到的租金, 扣除开支后,还有盈余。钱是放进你口袋的。这时候房子就是你的资产。

懂得分辨资产和负债后, 我们就要决定如何去分配应用我们的收入, 是要拿去购买资产还是负债?

如果购买负债, 那你的金钱就会越来越少, 因为你每个月赚到的收入, 除了一部份花在日常开支, 另一部分又被你所买入的负债消耗了。那你得更加努力地工作赚钱, 以应付更高的开支。继续像老鼠这样在笼子里赛跑, 而且要跑得更快以应付因负债而增加的开支。

如果购买资产, 资产就会把更多的钱放进你的口袋, 你所能支配的金钱就越来越多。当你所买入的资产, 为你带来的金钱高于或相等于你的劳动收入时, 你就可以摆脱笼子, 让你的资产顶替你在笼子里赛跑了。

这就是财务教育里的第一门课, 学会理财, 理智地分配你的劳动与被动收入: 减少买入负债, 增加买入资产。

财务教育的第二门课, 便是学会投资

会理财, 而不会投资, 这将导致你所买入的资产,最终却变成了负债。比如, 你买了一个房产做出租之用, 以赚取被动收入, 这个房产应该是资产了吧? 可是你却不懂得房地产投资的知识与技巧, 以高价买错了房产, 所能赚取的租金收入还少于房贷, 每个月都得自掏腰包倒贴房贷, 那这个用于出租的房产便不再是资产了, 而变成了你的负债。

因此, 我们应先学习并掌握房地产投资的知识, 对房地产的投资操作了如指掌, 才能确保我们买入的房产是资产而非负债。

不同的国家, 对房地产的种类和管制政策都有所不同, 我们要在某个国家投资房地产, 都应首先熟知当地的房地产法令与房贷政策。这样才能善用当地的政策来有效地制定适合你的房地产投资计划, 安全地投资以达到财务自由。

首先, 房地产投资者要做的就是先制定适合自己的房地产投资计划。作为美国开国元勋之一的Benjamin Fanklin 曾经说过:”如你没先制定计划,你就是在计划着失败“。这句话在房地产投资中也适用。要制定房地产投资计划, 只需依照三个框架来制定, 那便是投资目的、投资目标和投资收入。

第一个框架: 投资目的

就是你投资房地产最终要达到什么目的? 是财务自由? 还是快速致富? 要用多少年达到财务自由? 每个月要有多少的被动收入? 知道了自己的最终目的后, 才能制定相关的计划以达到此目的。否则你只会瞎忙了一段时日后, 方才知道你所制定的计划跟本不能为你达到你所要的目的。

第二个框架: 投资目标

就是选择你要投资的产业类型。要选择适合自己的投资目标, 你必须做到知己知彼。

知己, 便是知道自己当前的情况:

  • 知道自己投资房地产的最终目的
  • 知道自己目前的现金流状况
  • 知道自己可供投资的资金
  • 知道自己适合投资什么类型的产业
  • 知道自己的风险承受能力有多少
  • 知道自己在房产投资里的优势是什么
  • 知道自己的贷款能力有多高

知彼, 便是知道你所要投资的产业属性、该产业的房地产法令与房贷政策。什么是产业属性? 每个产业类型都有其各自的投资风险、回报率、增值潜力、房地产法令与房贷政策属性。而产业的属性大多数因它们的用途来做分类。房地产主要可分为四大用途, 那便是农业、住宅、商业和工业用途。

商用产业(如店面、商场单位等等)属于高回报, 但也同时是高风险的投资产品, 其对地点的要求相当敏感, 如选对了, 回报率会高于住宅产业。但一旦选错了, 此产业的回报率就会跌入谷底, 甚至可能好几年都空置着租不出去。因此如要投资于这类产业, 你的现金流量需足以抵抗这几年空档期的贷款供期、产业税费用和其它的杂费支出。

投资商用产业的优点是, 无需花钱装修就可直接出租、回报率高、房贷管制较松动。而缺点则是地点要求敏感、风险高、产业税昂贵。

而住宅产业(如有地房屋、组屋、公寓等等), 由于是刚需产品, 一般风险较低, 不怕租不出或卖不出, 这只是价钱上的问题。但租金回报率和增长率却不比商用产业来得高。

虽然是同样用途的产业也有个别的属性, 比如同是住宅产业,有地房子的租金回酬率会低过公寓,但价值增长率却比公寓高。

从以上列子, 你会发现各种产业都有其投资属性。而你要做的是依据自己的状况选择适合你的投资产业, 而不是因为该产业的优点而选择投资它。

第三个框架: 投资收入

就是计划如何利用你所投资的产业赚取收入, 是通过长期租金? 短期租金? 或买卖差价? 分房出租? 收入方式的不同, 决定了你的买卖策略和握有此产业期限。

比如说, 如果你的投资收入设定为长期租金, 那你的买卖策略可以是专注于寻找有长期租客市场的地段。如医院、商场、大学、办公楼等就业机会多的地区。而且只要租金能抵消房贷等成本, 售价合理便可购买。能买到不必装修就可立刻出租的更好。

如果你的收入设定为短期租金, 那你便可专注于寻找短期租客市场的地段, 如旅游景点、商业区、娱乐休闲区、大城市等等。而且要保留一些储备金以做装修和摆放家具。

那如果你的收入是设定为赚取买卖差价呢? 那可以专注于寻找那些已破烂不堪、杂草丛生或被银行低价拍卖的房产, 以相当低的价钱买入, 然后经过适度的翻新装修以提高房屋的价值, 并以市价转卖获利。

有了这三个框架之后, 你就能很清楚的知道该如何制定你的房地产投资计划。而有了明确计划后, 之后要做的就只是按着计划进行。

投资, 就是制定计划后, 不停地按着计划进行。正如富爸爸所说的: “投资通常是一个枯燥乏味的计划,是一个近乎机械化的致富过程。”

这便是《房地产投资六准则》中的第一准则: 学习财务教育, 让钱为我们工作。说的便是应如何管理钱财、如何制定和进行投资计划。这样才能让金钱甘心地为我们工作。

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